Der Bau auf einem Nachbargrundstück kann sehr schnell zum Zankapfel werden. Wie sich Konflikte vermeiden lassen, erläutert Rechtsanwältin Dr. Petra Sterner von der ARGE Bauen im Deutschen Anwaltverein.
Wohnraum ist knapp, auch in Teilen Niedersachsens; die Miet- und Kaufpreise entsprechend hoch. Doch wenn Grundstücke bis zur äußersten Grenze bebaut werden, fühlen sich die Nachbarn schnell gestört.
Baugenehmigungen werden allerdings unbeschadet der Rechte Dritter – also auch des Nachbarn – erteilt. Auch wenn der Bauherr seine genehmigte Baumaßnahme umsetzen darf, muss er sich gegebenenfalls noch mit seinem Nachbarn auseinandersetzen, etwa dann, wenn er dessen Grundstück zur Umsetzung seiner Maßnahme nutzen möchte.
„Die Inanspruchnahme seines Grundstücks muss ein Nachbar oftmals dulden, auch wenn ihm das nicht gefällt“, sagt Sterner.
Vereinbarung mit dem Nachbarn: Nicht Pflicht, aber empfohlen
„Ein Bauherr ist per Gesetz nicht verpflichtet, eine Vereinbarung mit seinem Nachbarn zu treffen – er ist aber gut beraten, es dennoch zu tun“, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Denn bestehende Gebäude können von den Baumaßnahmen beeinträchtigt werden. Dazu gehören Erschütterungen durch Abbruch- oder Erdarbeiten, die nicht nur stören, sondern auch zu Beschädigungen an bestehenden Gebäuden führen können. Häufig gibt es Giebelwände, die direkt miteinander verbunden sind, manchmal überschreitet das alte Fundament unterirdisch die Grenze zum Nachbargrundstück oder das neue Gebäude soll tiefer gegründet werden als der benachbarte Baubestand.
Gutachten über bestehende Gebäude erstellen lassen
Um nachweisen zu können, dass mögliche Beschädigungen ursächlich mit den Baumaßnahmen zusammenhängen, sollte der Bauherr ein Gutachten über den Zustand des bestehenden Gebäudes erstellen lassen. Wenn es dann zu Schäden am Nachbarhaus kommt, kann anhand des Gutachtens festgestellt werden, welche Schäden auf die benachbarte Baumaßnahme zurückzuführen sind. „Um ein solches Gutachten zu erstellen, muss der Bauherr natürlich mit dem Nachbarn reden. Das wäre dann der erste Schritt zu einer nachbarrechtlichen Vereinbarung. Denn üblicherweise wird in einer solchen Vereinbarung auch dokumentiert, dass der Nachbar mit der Baumaßnahme einverstanden ist“, erläutert Sterner.
Luftraumnutzung muss nicht geduldet werden
Die meist erforderliche Nutzung des nachbarlichen Luftraums ist im Hammerschlag- und Leiterrecht geregelt. Ein Flugzeug, das über ein Grundstück fliegt, ist völlig irrelevant. Ein Baukran, der über ein Grundstück schwenkt, ist etwas ganz anders. Der Einsatz des Arbeitsgeräts muss nach der Rechtsprechung im innerstädtischen Bereich geduldet werden.
Allerdings darf der Nachbar das Überschwenken des Kranarms mit Lasten über sein Grundstück verbieten, wenn dies nicht per Vereinbarung ausdrücklich erlaubt ist. Ob der Nachbar verpflichtet ist, Einwirkungen auf sein Grundstück unterhalb der Geländeoberkante zu dulden, ist umstritten; nur dann, wenn eine andere wirkliche Alternative nicht zur Verfügung steht, kann hiervon ausgegangen werden.
Besonders relevant wird dies in den Fällen, in denen der Neubau so nahe an der Grenze gegründet wird, dass eine Unterfangung des Nachbargrundstücks erforderlich ist. „In solchen Fällen kommt der Bauherr um eine nachbarrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn nicht herum“, meint Sterner.
So detailliert wie möglich festlegen
Eine nachbarrechtliche Vereinbarung sollte immer so detailliert wie möglich formuliert werden. Alles, was nicht klar formuliert ist, führt hinterher zu Diskussionen und Streitigkeiten. Es sollte kein Raum für Interpretationen darüber gelassen werden, was gestattet ist und was nicht.
Auch der Verkaufsfall sollte geregelt werden, damit die sich daraus ergebenen Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer übergehen.
Nachträgliche Dämmung landesrechtlich geregelt
Häufig ist Wärmedämmung Thema einer nachbarrechtlichen Vereinbarung. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Auflagen zu erfüllen. Wenn ein Hauseigentümer eine zehn Zentimeter starke Wärmedämmung auf eine Wand aufbringen möchte, die genau auf der Grenze zum Nachbarn steht, führt das zwangsläufig dazu, dass das Nachbargrundstück genutzt werden muss.
In Niedersachsen ist so eine Situation in § 21a des Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetzes (NNachbG) geregelt: Nachbarn müssen den Überbau durch eine nachträgliche Wärmedämmung dulden – vorausgesetzt eine ebenso wirksame Wärmedämmung ist auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht möglich. Alles Überragende unter 25 Zentimetern ist laut NNachbG in Ordnung. Der Grundstücksnachbar ist aber im Gegenzug berechtigt, eine angemessene Rente als Nutzungsentschädigung zu vereinbaren.
Neubauten hingegen müssen so geplant sein, dass die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks bleibt.
