Bei Grundstücksverkäufen Steuern sparen - was ist zu beachten?

Grundsätzlich muss bei m Verkauf von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens der dabei erzielte Gewinn versteuert werden. Steuerpflichtig ist dabei der Veräußerungsgewinn, der sich durch Abzug des Buchwerts von dem Veräußerungserlös errechnet. Diese Differenz wird auch als „stille Reserve“ bezeichnet.

Bei bestimmten Wirtschaftsgütern kann die Versteuerung vermieden werden, weil die Regelungen in § 6b bzw. § 6c Einkommensteuergesetz (EstG) eine steuerfreie Reinvestition in Ersatzbeschaffungen bzw. Investitionen erlauben. Das bedeutet konkret, dass der beim Verkauf erzielte Gewinn auf das neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut übertragen wird, also von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abgezogen.

Ein echtes Steuergeschenk ist die Regelung in § 6b dennoch nicht, weil durch die Minderung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten das künftige Abschreibungsvolumen gemindert wird und deshalb in den Folgejahren durch die verringerte Abschreibung faktisch eine höhere Einkommensteuer entsteht. Nur bei Übertragungen auf angeschafften Grund und Boden tritt in der Zukunft kein steuerlicher Nachteil ein. Zwar wird auch hier der Buchwert des neu angeschafften Bodens gemindert, jedoch kann kein Nachteil bei der Abschreibung eintreten, weil der Boden nicht abschreibbar ist.

Für bilanzierende Betriebe ist die Gesetzesregelung des § 6b EStG anzuwenden, für Überschussrechner und §13a-Betriebe wird diese Übertragungsmöglichkeit in § 6c EStG geregelt. Falls nicht sofort Ersatz beschafft bzw. reinvestiert werden kann, sondern erst in einem späteren Wirtschaftsjahr, wird der Gewinn vorübergehend in eine Rücklage eingestellt und bis zur Investition fortgeführt.

• Begünstigt ist der Verkauf von Grund und Boden, Gebäude und von Aufwuchs. Außerdem ist auch der Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften (GmbH-Anteile) begünstigt, nicht jedoch von Genossenschaftsanteilen.
• Der Verkauf von beweglichen Wirtschaftsgütern, insbesondere von Maschinen, Tieren und von Betriebsvorrichtungen, kann nicht reinvestiert werden. Ebenfalls nicht begünstigt ist der Gewinn aus dem Verkauf von immateriellen Wirtschaftsgütern (Lieferrechte, Konzessionen). Begünstigt sind nur solche Wirtschaftsgüter, die vor der Veräußerung seit mehr als sechs Jahren zum steuerlichen Betriebsvermögen gehört haben. Außerdem ist zu beachten, dass die Entnahme aus dem Betriebsvermögen nicht begünstigt ist. Werden zum Beispiel Bauplätze an die Kinder übertragen, fällt der dabei entstehende Entnahmegewinn nicht unter die Regelung in § 6b bzw. § 6c.

• Bei der Reinvestition ist zu beachten, dass nicht jede Anschaffung oder Herstellung eine Übertragung der §-6b-Rücklage zulässt. So kann etwa eine Rücklage nur dann auf zugekauften Grund und Boden übertragen werden, wenn sie durch Veräußerung von Grund und Boden entstanden ist. Wurde also ein Gebäude mit Gewinn verkauft, kann dieser nicht auf Grund und Boden übertragen werden.

Eine Reinvestition auf angeschaffte oder neu errichtete Gebäude ist großzügiger geregelt. Hierauf kann der Gewinn aus dem Verkauf von Gebäuden, Grund und Boden und von Aufwuchs übertragen werden.

Eine Übertragung auf Maschinen, Tiere, Lieferrechte oder Betriebsvorrichtungen ist aber in keinem Fall möglich. Deshalb auch nicht auf den Neubau einer Photovoltaikanlage reinvestiert werden.

Es ist nicht zwingend nötig, dass die Reinvestition im selben Betrieb stattfinden muss, bei dem die Veräußerung stattgefunden hat. Vielmehr kann auch auf andere Betriebe desselben Steuerpflichtigen übertragen werden (zum Beispiel: Landwirtschaft auf Gewerbe, nicht jedoch von Gewerbe auf Landwirtschaft). Es ist sogar möglich, die §-6b-Rücklage auf Anschaffungen oder Herstellungen in einer Personengesellschaft (GbR; GmbH & Co.KG) zu übertragen, soweit man dort als Gesellschafter beteiligt ist. Ebenfalls ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Übertragung auf einen sogenannten § 6b-Fonds möglich.

Außerdem gilt, dass nur auf Wirtschaftsgüter reinvestiert werden kann, die dem Betriebsvermögen zugeordnet werden können. Auf eine Anschaffung im Privatvermögen kann nicht steuerfrei reinvestiert werden. Wird nach einem Grundstücksverkauf zum Beispiel ein landwirtschaftlicher Betrieb gekauft, kann dieser nur Betriebsvermögen werden, wenn er selbst bewirtschaftet wird. Probleme bereiten deshalb verpachtete landwirtschaftliche Betriebe, die zur Reinvestition gekauft werden.

Nach der Rechtsprechung vom Bundesfinanzhof (BFH) ist die Zuordnung eines gekauften verpachteten landwirtschaftlichen Betriebs zum Betriebsvermögen nur dann möglich, wenn der Erwerber diesen in der Absicht der Eigenbewirtschaftung erworben hat und sich der Bewirtschaftungswille in einem Zeitraum von 24 Monaten auch verwirklichen lässt. Daraus folgt, dass auf den Betrieb nicht reinvestiert werden kann, wenn die Restlaufzeit der Pachtverträge mehr als 24 Monate beträgt.

In einem solchen Fall könnte aber noch geprüft werden, ob sich die erworbenen Flächen eventuell auch dem bereits vorhandenen Betrieb zuordnen lassen. Diese Zuordnung ist nach der Rechtsprechung des BFH jedoch nur möglich, wenn die Entfernung der erworbenen Flächen nicht mehr als 100 km von der Hofstelle des Stammbetriebs beträgt.

Allerdings müssen daneben noch weitere Voraussetzungen erfüllt werden, um die erworbenen Grundstücke dem Betrieb zuordnen zu können. Steuerfreie Rücklagenübertragungen sind nach dem Gesetz nur auf die vorgenannten Investitionen in Deutschland möglich.

Die Investitionsfrist für die „Ersatzbeschaffung“ beträgt generell vier Jahre. Als Jahr wird nicht das Kalenderjahr betrachtet, sondern das jeweilige Wirtschaftsjahr des Betriebs. Der Landwirt kann die Reinvestition sofort im Wirtschaftsjahr der Veräußerung reivestieren als auch in den folgenden vier Wirtschaftsjahren. Es ist sogar möglich, die §-6b-Rücklage auf eine Investition im letzten Wirtschaftsjahr vor der Veräußerung zu übertragen.

Landwirt Huber hat ein Wirtschaftsjahr vom 1.7.2021 bis 30.6.2022. Im Oktober 2021 hat er ein Grundstück veräußert und dabei einen Gewinn von 100.000 Euro erzielt. Dieser kann nun übertragen werden auf Anschaffungen oder Herstellungen im Zeitraum vom 1.7.2020 (vorheriges Wirtschaftsjahr) bis zum 30.6.2026 (Ende der 4-Jahres-Frist).

Eine Besonderheit gilt bei der Übertragung auf selbst durchgeführte Neubaumaßnahmen (zum Beispiel Stall, Scheune, Wohnungen), weil in diesem Fall sogar eine 6-Jahres-Frist für die Reinvestition vorgesehen ist. Für die Fristwahrung muss allerdings rechtzeitig vor Ablauf der 4-Jahres-Frist mit dem Neubau begonnen werden und die Fertigstellung des Gebäudes muss vor Ablauf des sechsten Wirtschaftsjahres erfolgen.

Sollte das Gebäude bis zum Ablauf dieser Frist nicht ganz fertig geworden sein, wäre die Investition insgesamt nicht begünstigt, weil dann auch nicht auf Teilherstellungskosten (wie Rohbau) übertragen werden kann. Außerdem gilt, dass die Verlängerung der Reinvestitionsfrist auf 6 Jahre nicht für Umbauten gilt, auf die in Ausnahmefällen ebenfalls reinvestiert werden kann.

• Rücklagen, deren Reinvestitionsfrist im Zeitraum vom 1.3.2020 und 31.12.2020 abgelaufen wäre, können nach einem Gesetz wegen der Corona-Pandemie drei Jahre länger reinvestiert werden. Konkret kann eine Rücklage, die bei Betrieben mit einem landw. Wirtschaftsjahr am 30.6.2020 übertragen sein musste nun bis zum 30.6.2023 reinvestiert werden.
• Rücklagen, deren Reinvestitionsfrist im Zeitraum vom 1.1.2021 und 31.12.2021 abgelaufen wäre, können zwei Jahre länger reinvestiert werden. Eine Rücklage, die bei einem Landwirt am 30.6.2021 übertragen sein musste, kann jetzt bis zum 30.6.2023 reinvestiert werden.
• Rücklagen, deren Reinvestitionsfrist im Zeitraum vom 1.1.2022 und 31.12.2022 ablaufen würde, können ein Jahr länger reinvestiert werden. Eine Rücklage, die im LuF Betrieb am 30.06.2022 zu übertragen wäre, kann nun bis zum 30.6.2023 reinvestiert werden.