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Albrecht Macke, BB Göttingen | am

Wie kalkuliert man Pachtpreise richtig?

Was nützt mehr Betriebsfläche, wenn der Gewinn dafür geringer ausfällt? Wir zeigen, wie Sie Ihre maximal akzeptable Pachthöhe ermitteln.

Wenn Höchstpreise in einer Region gezahlt werden, macht dies schnell die Runde. Bei Pachtpreisen jenseits der 700 Euro/ha stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit. Zu beobachten ist, dass viele Betriebsleiter aus dem Bauch heraus entscheiden oder sich vom aktuellen Marktniveau treiben lassen. Wenngleich Bauchentscheidungen nicht immer die schlechtesten Entscheidungen sein müssen, sollte doch jeder Betrieb, der aktiv am Pachtmarkt unterwegs ist, seine eigene betriebliche Schmerzgrenze kennen. Nur wer seine Zahlen kennt, kann richtig kalkulieren und damit eine solide Basis für das weitere Fortbestehen bilden.

Die Grundrente kennen

Im Folgenden soll dargestellt werden, anhand welcher betriebswirtschaftlichen Kennzahlen eine Herleitung der maximalen Pachthöhe erfolgen kann. Die einst durch J. H. von Thünen beschriebene Grundrente eignet sich als Kennzahl der Herleitung der maximalen Pachthöhe sehr gut. Vereinfacht beschrieben stellt die Grundrente die maximale Barpacht dar.

Jeder Betrieb sollte seine individuelle Grundrente für seinen speziellen Standort, Betriebsstruktur, Anbauprogramm, etc. kennen, um darauf basierend auf möglichst langjährigen Zeitreihen eine fundierte Planung erstellen zu können.

Wie Sie die Grundrente berechnen, sehen Sie in Tabelle 1 (s. Download).

Nicht zu knapp kalkulieren

Die Grundrente beinhaltet bereits kalkulatorische Ansätze (Lohnansatz, Zinsansätze, etc.) und stellt damit den Wert zur Entlohnung der Fläche nach angemessener Entlohnung aller anderen Faktoren dar.

  • Kurzfristige Zupachtungen über Grenzpachtpreise sind möglich, sollten jedoch nicht zur dauerhaften Angelegenheit werden. Denn irgendwann holt einen jede Grenzkalkulation ein.
  • Aus unternehmerischer Sicht ist es nicht Ziel, dass der Pachtpreis der vollen Höhe der Grundrente entspricht. Vielmehr sollte auch ein Betrag für die Entlohnung des unternehmerischen Risikos verbleiben, der sogenannte Unternehmergewinn.
  • Angemessen erscheint hier ein Betrag von mindestens 150 Euro/ha, was bei 100 ha Zupachtfläche 15.000 Euro Gewinn entsprechen würde.

Kalkulatorische Kosten versus Liquiditätsabflüsse

Den kalkulatorischen Kosten steht ein tatsächlicher Liquditätsabfluss gegenüber. Dem Lohnansatz stehen liquiditätswirksame Entnahmen (gesamte Lebenshaltung, private Versicherung, Altersvorsorge und auch Steuern) gegenüber.

Anhand einer einfachen Fruchtfolge aus Weizen, Gerste, Raps, Mais und Rübe ist in Tabelle 2 die Berechnung der Grundrente dargestellt. 

Die Grundrente in der Beispielfruchtfolge liegt bei 530 Euro/ha. Unter dem Aspekt einer akzeptablen Entlohnung des unternehmerischen Risikos stellt sich hiermit eine maximale Pacht von rund 380 Euro/ha dar.

Individuelle Unterschiede

Für diese Preise ist leider an vielen Standorten keine Zupachtung mehr möglich. Warum wird aber zum Teil dann doch mehr gezahlt oder wie rechnen andere?

Der Unterschied der erwirtschafteten Grundrente von Betrieben, die auf vergleichbaren Standorten Ackerbau betreiben, ist enorm. Die 25 Prozent erfolgreichen Betriebe erzielen über Jahre hinweg 500 Euro/ha bessere Grundrenten, als die weniger erfolgreichen 25 Prozent.

Was bedeutet das für unser Beispiel? Die guten Betriebe erreichen Grundrenten von 750 Euro/ha und die schwachen Betriebe lediglich 250 Euro/ha. Also gibt es Betriebe, die diese teils höheren Preise zahlen können, weil sie überaus erfolgreich wirtschaften. Wenn weniger erfolgreiche Betriebe sich durch Bauchentscheidungen leiten lassen, teure Pachten zu zahlen, ist das Problem vorprogrammiert. 

Betriebe mit Viehhaltung

In Regionen mit intensiver Viehhaltung spielen Quersubventionierungen eine erhebliche Rolle. An Fläche gebundene Viehhaltung bringt Vorteile hinsichtlich der Pauschalierung. Je Mastschwein (MS) beläuft sich der Pauschalierungsvorteil auf rund fünf Euro/MS.

Voraussetzung ist, dass entsprechend Vieheinheiten vorhanden sind. Durch die Verschärfung der Düngeverordnung spitzt sich die Frage der Gülleverwertung zu. Mittlerweile muss in viehintensiven Regionen Geld für die Abgabe von Gülle gezahlt werden. Wenn der Betrieb Fläche hat, kann er diese Kosten vermeiden und die Gülle auf eigenen Flächen ausbringen. In jüngster Zeit stellt auch das Baurecht eine starke Bindung der Viehhaltung an die Fläche dar.

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Den vollständigen Fachartikel lesen Sie in der LAND & FORST Ausgabe 15/21 und in unserer digitalen Ausgabe

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