Wohnhaus-Renovierung-Sanierung-Fassade

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Cornelia Krieg | am

Steuern für ein geerbtes Haus sparen

Wann gilt die Steuerbefreiung für ein geerbtes Familienheim? Was, wenn sich der Einzug verzögert oder die Nutzung gesundheitlich nicht mehr möglich ist? Dazu gibt es zwei aktuelle Entscheidungen des Bundesfinanzhofs.

Wer ein Familienheim erbt und dieses zehn Jahre lang selbst nutzt, muss keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist und der jeweilige Steuerfreibetrag nicht vollkommen ausgeschöpft wird (Ehepartner 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro).

Einzug ist Voraussetzung

Für die Befreiung bei Kindern gilt die Voraussetzung, dass der Erbe unverzüglich – das bedeutet ohne schuldhaftes Zögern – in das Familienheim einzieht, jedenfalls solange er vorher nicht darin gewohnt hat. Als angemessen sieht die Rechtsprechung dabei einen Zeitraum von zirka sechs Monaten nach dem Erbfall an. Die bloße Widmung zur Selbstnutzung – beispielsweise durch Angabe in der Erbschaftsteuererklärung – reicht nicht aus, wenn kein tatsächlicher Einzug erfolgt.

Der Erwerber zieht auch nicht tatsächlich ein, wenn er gelegentlich dort ist. Er muss dort den Lebensmittelpunkt haben.

Das gilt bei nötigen Renovierungen

Verzögert sich der Einzug, weil noch renoviert wird oder Mängel beseitigt werden, dann kann die Befreiung unter Umständen dennoch genutzt werden: Nämlich dann, wenn die Verzögerung dem Erben nicht anzulasten ist, weil er alles Zumutbare getan hat, um die Selbstnutzung zu beschleunigen, also die Arbeiten rechtzeitig in Auftrag gegeben hat, die beauftragten Handwerker sie aber nicht rechtzeitig ausführen können, aus Gründen, für die der Erwerber nichts kann – zum Beispiel wegen einer hohen Auftragslage. Der Erwerber muss die Renovierungsarbeiten und die Beseitigung etwaiger Mängel bestmöglich beschleunigen.

Stallbau

Was ist, wenn sich die Renovierung verzögert?

Die Gründe für eine etwaige Verzögerung muss der Erbe darlegen (Beweislast) – je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erbfall und dem tatsächlichen Einzug des Erwerbers in die Wohnung ist, desto höher die Anforderungen an an diese Darlegung. In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall (Urteil vom 16. März 2022 – II R 6/21) war eine Frau, die im Juli 2016 ein Wohnhaus geerbt hatte, erst Anfang 2018 nach der Renonierung eingezogen.

Das Finanzgericht war in diesem Fall der Meinung, dass es sich nur um reguläre Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten handelte und der erhebliche Renovierungsbedarf bzw. Instandhaltungsrückstand ebenso wie der mögliche Mangel an Handwerksbetrieben schon erkennbar war, als die Mutter verstarb.

Soweit das Finanzgericht meint, der Tochter sei es daher anzulasten, dass sie die Handwerker nicht früher mit der Erstellung von Angeboten beauftragt bzw. nicht weitere Handwerksbetriebe angesprochen habe, greift diese Begründung aus Sicht des BFH zu kurz. Nun muss das Finanzgericht den Fall erneut klären.

Keine Nutzung aus gesundheitlichen Gründen

Was der BFH ebenfalls entschieden hat: Ein Erbe verliert nicht die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim, wenn ihm die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unmöglich oder unzumutbar ist (Urteil vom 01.12.2021, Az. II R 18/20). Die Klägerin hatte das von ihrem Vater ererbte Einfamilienhaus zunächst selbst bewohnt, war aber schon nach sieben Jahren ausgezogen.

Sie machte gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht (FG) erfolglos geltend, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum noch in dem Haus bewegen und deshalb ohne fremde Hilfe dort nicht mehr leben können. Das FG war aber der Ansicht, das sei kein zwingender Grund für den Auszug, da sich die Klägerin fremder Hilfe hätte bedienen können.

Hofübergabe

Wohnen unzumutbar

Mit seiner Anfang Juli veröffentlichten Entscheidung hat der BFH dieses erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Damit die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes greift, muss der Erbe das geerbte Familienheim für zehn Jahre selbst nutzen, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“, so der BFH, erfasst nicht nur Fälle, in denen das Wohnen im Familienheim unmöglich ist sondern auch solche, in denen die Selbstnutzung des Familienheims unzumutbar ist, etwa weil der Erbe aus gesundheitlichen Gründen so viel Unterstützung braucht, um das Familienheim selbst nutzen zu können, dass nicht mehr von einer selbständigen Haushaltsführung ausgegangen werden kann.

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